SAMMANFATTNING

Titel:

Kommersiella fastigheter i Sverige, är det en intressant kapitalplacering i jämförelse

med aktier?

Nivå:

C-uppsats i företagsekonomi

Författare:

John R Carlsson & Samuel Norman

Handledare:

Peter Lindberg

Datum:

2011 – februari

Syfte:

Inför alla investeringsbeslut vill en rationell investerare veta vilka andra

investeringsformer som finns och vilka för och nackdelar dessa för med sig. Huvudsyftet med

denna studie är att belysa kommersiella fastigheter som investeringsform och redovisa de

särdrag en fastighetsinvestering för med sig. Den primära frågeställningen blir således: Är

kommersiella fastigheter i Sverige en attraktiv investeringsform i jämförelse med aktier? Den

sekundära frågeställningen är hur attraktiva olika fastighetstyper är som investeringsobjekt?

Den sista frågeställningen är huruvida fastigheter är goda diversifieringsobjekt i en blandad

tillgångsportfölj?

Metod:

Genom att jämföra aktiers och fastigheters värdeutveckling, direktavkastning och

totalavkastning har vi undersökt vilket tillgångsslag som genererat den bästa avkastningen

under mätperioden. Undersökningar har gjort både med och utan hänsyn tagen till risk. Till

detta har vi dessutom gjort en undersökning av avkastningssambanden mellan

investeringsformerna. Dessa korrelationsvärden har analyserats för att kunna ge ett svar på om

fastigheter är goda diversifieringsobjekt. Beräkningarna i undersökningen är baserade på olika

fastighets och aktieindex.

Resultat och slutsats:

Under vår mätperiod har aktier haft den högsta totalavkastningen med

19,24 % under mätperioden. Tas risken i beaktade så har ett bostadshus i någon av Sveriges

större städer haft den högsta riskjusterade totalavkastningen med 23,77 %. De största

korrelationerna uppgick till c:a 0,5 och uppmättes mellan bostadsfastigheter och aktieindex.

Bostäder i Stockholms innerstad uppvisade en lägre korrelation på endast 0,23 mot

aktieindex. Övriga fastighetstyper uppvisade ännu lägre korrelationer och är därför att beakta

som goda diversifieringsobjekt. Dock är det svårt att veta hur exakta våra uppmätta

korrelationsvärden är med tanke på fastighetsvärderingarnas smoothingeffekt.

Förslag till fortsatt forskning:

Det hade varit intressant att göra en studie på hur stor

inverkan smoothing har på fastigheternas värdeförändringar. Primärt för att slå fast hur volatil

tillgångslaget egentligen är och sekundärt för att kunna beräkna mer exakta

korrelationssamband med aktierna. En annan intressant infallsvinkel är att fördjupa sig i hur

direktavkastningen påverkas av vakansgraderna och hur stort risktagande det för med sig.

Uppsatsens bidrag:

Studien slår fast att under mätperioden så har aktier haft den högsta

avkastningen utan hänsyn tagen till risk. Om risken tas i beaktande däremot så har en

bostadsfastighet i någon av Sveriges större städer haft den högsta avkastningen. I termer av

diversifiering så finns det flera fastighetstyper med låga korrelationer med aktieindex. Studien

visar därmed att fastigheter förtjänar en plats i en blandad tillgångsportfölj, både i termer av riskjusterad avkastning och diversifiering.